Virtual tour immobiliare a Cagliari: come funziona Matterport

Metà delle visite a un immobile non porta a nulla. L’acquirente arriva, capisce in cinque minuti che la disposizione delle stanze non fa per lui, e se ne va. Per l’agenzia è un pomeriggio perso, per il proprietario una casa da tenere in ordine per l’ennesima volta.

In Sardegna il problema pesa il doppio. Una parte consistente di chi cerca casa al Poetto, a Villasimius o in un centro storico dell’interno non vive qui: seconde case, investimenti, rientri dal continente. Persone che non possono prendere un volo per ogni immobile che le incuriosisce.

Un virtual tour Matterport serve esattamente a questo: far arrivare alla visita dal vivo solo chi ha già deciso che quella casa gli interessa.

Cos’è un virtual tour Matterport, e cosa non è

Non è una galleria di foto a 360 gradi. Una foto sferica ti mette al centro di una stanza e ti lascia guardare intorno, ma non ti fa capire come le stanze si collegano tra loro.

Un tour Matterport è un modello tridimensionale dell’immobile, costruito con una fotocamera che misura la profondità oltre a fotografare. Il risultato si esplora come si camminerebbe dentro casa: dall’ingresso al soggiorno, poi in cucina, poi su per le scale.

In più offre tre cose che le foto non possono dare:

• la dollhouse, che mostra l’intera casa dall’esterno, come una casa delle bambole tagliata a metà, e rende immediata la distribuzione degli spazi;
• la vista in pianta, che mostra la disposizione dall’alto;
• le misure: chi cerca casa può verificare da solo se il divano entra nella parete del soggiorno.

Quando conviene, e quando no

Il tour conviene quando:

• l’acquirente probabile vive lontano: case vacanza, immobili sulla costa, proprietà di pregio che attirano compratori dal resto d’Italia o dall’estero;
• la casa ha una distribuzione particolare: villette su più livelli, case con corti interne, immobili ristrutturati con soluzioni non standard;
• si tratta di un affitto turistico, dove l’ospite vuole capire prima di prenotare come sono davvero le camere;
• c’è un cantiere da documentare: una scansione a ogni fase registra lo stato dei lavori meglio di qualsiasi relazione scritta.

Conviene meno per un monolocale in una zona dove il mercato gira in fretta e le case si vendono in pochi giorni. Lì il costo del tour pesa sul margine e il tempo risparmiato è poco.

Preferiamo dirlo prima: il tour è uno strumento, non un obbligo.

Come si svolge la scansione

Si parte da un sopralluogo o da una telefonata per capire metratura, numero di livelli ed eventuali spazi esterni da includere.

Il giorno della scansione l’operatore sposta la fotocamera di stanza in stanza su un treppiede. Ogni posizione richiede meno di un minuto, e per un appartamento di medie dimensioni il lavoro si chiude in genere in un paio d’ore.

Durante la scansione in casa non deve muoversi nessuno, perché ogni persona inquadrata finirebbe nel modello. Il modello viene elaborato nei giorni successivi e consegnato come link, pronto da condividere.

Come preparare l’immobile

Il tour mostra la casa com’è, quindi va preparata come per un servizio fotografico, con una differenza: la fotocamera vede tutto, anche gli angoli che una foto taglierebbe fuori.

• liberare le superfici di cucina e bagno;
• togliere oggetti personali e fotografie di famiglia;
• chiudere cassetti e ante;
• accendere tutte le luci e aprire le tende;
• sistemare balconi e verande, che finiscono nel modello;
• segnalare prima specchi grandi e vetrate, che richiedono accorgimenti in fase di scansione.

Dove usare il tour una volta pronto

Il link si inserisce nell’annuncio sui portali immobiliari, si incorpora nella scheda dell’immobile sul sito dell’agenzia e si manda direttamente al cliente su WhatsApp o per email.

Funziona da telefono senza installare nulla, e questo conta: gran parte di chi cerca casa lo fa dallo smartphone, spesso la sera, quando l’agenzia è chiusa.

Il modello resta anche come documentazione. Per chi affitta, è una fotografia fedele dello stato dell’immobile all’ingresso dell’inquilino. Per chi ristruttura, è il rilievo di partenza.

Perché lo facciamo da prima degli altri

Siamo partner Matterport dal 2017, i primi in Sardegna. In questi anni abbiamo scansionato appartamenti, ville, strutture ricettive e spazi culturali in tutta l’isola.

Questo ci ha insegnato soprattutto cosa non funziona: quali case beneficiano davvero del tour, come illuminare gli ambienti difficili, come preparare un immobile in modo che il modello venga pulito al primo tentativo.